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敷金は、賃料滞納や賃借人保管義務違反などの契約不履行による損害を 担保するための金銭です。
主な具体例を示しますと
(1)賃料債務  滞納家賃と遅延損害金
(2)保管義務違反による損害賠償  賃借人が壁や床、風呂釜などを不注意で汚損・毀損したための修理費用等
(3)賃貸借終了後目的物の返還までの賃料相当額  家賃滞納を理由に賃貸人が契約を解除したとすると、  解除のときから賃借人が建物を明け渡すまでの間の賃料相当損害金を  敷金から差し引くことができる。
この敷金を債務の弁済に充当する効力は、 当事者がその旨の意思表示をしなくても当然に発生すると解されています。

                        

「敷金の償却」は「損害賠償の予定」という意味では有効といわれています。
すなわち、賃借人に保管義務違反がある場合に、 敷金から控除すべき破損部分並びにその金額について、 紛糾することが多いので、それを避ける意味であらかじめ 償却部分を損害額として予定するのであれば、 その限りで有効となるのです。
この場合には、実際の損害額がそれ以上でもそれ以下でも 「償却部分」だけで清算は完了し、 増額も減額請求もできません。
 しかし、あくまで保管義務違反がなければならないので、 「自然に畳が擦り切れたとか、襖紙が汚れた程度の、 通常の使用にともなって生じる自然損耗摩耗」だけの状態の時は、 「敷金の償却」はできないことになります。